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Amministrazione di condominio


La Art Servizi s.a.s. effettua anche il servizio di AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO, grazie alla presenza, nella propria struttura lavorativa, di figure professionali altamente specializzate, con un bagaglio di conoscenze tali da poter gestire e dirimere tutte le eventuali controversie che potrebbero sorgere all’interno di un condominio.

Per lungo tempo s'è pensato che l'amministratore di condominio dovesse essere una persona fisica. Da diversi anni, ormai, la Cassazione ritiene legittima la nomina di una persona giuridica o di una società di capitali (cfr, su tutte, Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840). Secondo le modifiche apportate dalla Legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, tra le altre normative nuove, l'amministratore deve essere qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore e deve possedere i requisiti per poter emettere documentazione fiscale del suo onorario.

L’amministratore di condominio inoltre deve possedere alcune competenze specifiche, come:

1) Competenze tecniche sui beni e sugli impianti condominiali

2) Competenze in materia di contabilità

 

Ed è soggetto a responsabilità fiscali a suo carico, come:

1) Ritenute d’acconto

2) Certificazioni sostituto d’imposta

3) Dichiarazioni sostituto d’imposta

4) Il quadro AC del modello unico

 

Competenze tecniche sui beni e sugli impianti condominiali

L'amministratore deve avere le competenze tecniche (art. 1130) necessarie per compiere gli atti conservativi inerenti ai beni e alle parti comuni dell'edificio come gli esempi indicati nell'art. 1117 del codice civile quali:

• fondazioni;

• muri portanti, colonne, pilastri, architravi;

• parti strutturali in cemento armato (antisismica);

• tetto;

L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese. Gli artt. 1124, 1125, 1126 citano altri esempi come:

• manutenzione e ricostruzione delle scale;

• manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai;

• lastrici solari. L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con ditte e artigiani nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come esempi al punto 3 dell'art. 1117 del codice civile quali:

• impianto di centrale termica condominiale per la produzione e distribuzione dell'acqua calda da riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria (caldaia, bruciatore, vasi di espansione); caldaie a condensazione oppure coogeneratori per la contemporanea produzione di energia elettrica;

• impianto di contabilizzazione del calore (ripartitori);

• impianto di sicurezza antincendio (estintori, attacchi vigili del fuoco, idranti, porte tagliafuoco, pressurizzatori, splinker);

• impianto di raffrescamento;

• impianto del teleriscaldamento;

• impianto di sollevamento (ascensore e barriere architettoniche);

• impianto idraulico generale (rete fognaria, fosse biologiche, degrassatori delle cucine, sifoni firenze, acque chiare e acque nere);

• impianto di autoclave (cisterne, pompe modulanti, verifica della potabilità dell'acqua);

• impianto delle pompe sommerse (per il sollevamento delle acque dai piani sotto il livello stradale) e gruppo di continuità;

• impianto dei pannelli solari condominiali per la produzione dell'acqua calda sanitaria (cisterne, distribuzione, pompe e contabilizzatori dei consumi);

• impianto fotovoltaico condominiale per la produzione dell'energia elettrica (allacciamento alla rete pubblica/inverter);

• impianto elettrico (protezione dell'impianto con differenziali e magnetotermici);

• impianto televisivo del digitale terrestre e satellitare;

• impianto citofonico e di videosorveglianza;

• impianto di messa a terra;

• impianto automatico (cancelli motorizzati radiocomandati);

• impianto d'irrigazione dei giardini (manutenzione e potatura periodica dell'area verde come piante e alberi; cura dell'arredo);

• impianto di esercizio della piscina condominiale.

 

Competenze in materia di contabilità - Software

Principio: il condominio è un soggetto privato consumatore finale di beni e servizi; non è un'attività, non ha entrate e non ha utili. I proprietari, in solido, deliberano le spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti condominiali; i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Per la tenuta dei conti di un condominio sono necessarie competenze in materia di contabilità per la registrazione:

• dei versamenti dei condomini;

• delle fatture dei fornitori;

• dei pagamenti ai fornitori;

• delle spese su addebiti personali;

• dei versamenti delle ritenute d'acconto (codici tributo);

• dei pagamenti immediati (spese bancarie, scontrini, offerte sala assemblea);

• dei rimborsi ai condomini;

• dei crediti e delle entrate varie;

• dei giroconti;

• delle spese anticipate dall'amministratore;

• delle spese condominiali e personali a preventivo;

• dei fondi di riserva;

• degli addebiti personali per bollettini, postali e interessi per rate non versate;

• della tenuta dell'inventario di magazzino.

Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione è associata ad una tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli artt. 1123, 1124, 1125, 1126 e soprattutto 1117, le spese sono ripartite in proporzione all'uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità, cioè paga chi può usare e non necessariamente chi è soltanto proprietario, e l'uso è potenziale; le spese delle pulizie sono a carico dell'appartamento anche se non è abitato.

Alla fine di ciascun anno l'amministratore predispone il rendiconto di gestione condominiale. In esso sono riportate le entrate e le uscite di cassa, la situazione dei crediti e debiti del condominio e di ogni condomino ed il prospetto dei conti correnti e dei fondi di riserva. Le ritenute d'acconto devono essere riepilogate nel mod. 770. Tale mod. va inviato all'Agenzia delle Entrate con procedura telematica.

 

Responsabilità fiscali a carico dell'amministratore

Ritenute d'acconto

Il condominio è soggetto sostituto d'imposta e quindi l'amministratore, per conto del condominio stesso, è tenuto ad effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese. In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio è soggetto a sanzioni e interessi di mora.

Certificazioni sostituto d'imposta

L'amministratore deve inviare le certificazioni sostituto d'imposta a fornitori, lavoratori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.

Dichiarazioni sostituto d'imposta

L'amministratore deve inviare annualmente all'Agenzia delle Entrate, con mod. 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.

Il quadro AC del modello unico

L'amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all'Anagrafe tributaria l'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare trascorso e i dati identificativi dei relativi fornitori. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell'anno somme superiori a euro 258,23 a qualsiasi titolo. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi. Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:

• nel momento della stipulazione dell'atto, se riguardano beni immobili;

• nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili.

Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dalla data di pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l'effettiva disponibilità delle somme spettanti. Pertanto, se è un acconto, l'operazione si considera effettuata nei limiti dell'importo pagato. La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del mod. UNICO dell'amministratore, denominato “Comunicazione dell'amministratore di condominio”. L'obbligo di presentare il Quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell'ambito di un condominio con non più di quattro condomini, pur non obbligatoria, la carica di amministratore sia stata conferita. In mancanza di nomina dell'amministratore l'obbligo anzidetto non trova applicazione. In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su ogni quadro. Nel caso in cui l'amministratore rediga il mod. 730 come propria dichiarazione dei redditi oppure sia esonerato dalla presentazione della medesima, egli deve presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio dell'UNICO, con gli stessi termini e modalità di quest'ultimo. Nel Quadro AC vanno elencati:

• per il condominio: il codice fiscale o la partita Iva, la ragione o denominazione sociale, l'indirizzo e il codice di natura giuridica;

• per ogni fornitore: cognome, nome, data e luogo di nascita, se persona fisica; ragione o denominazione sociale, codice fiscale o partita Iva, domicilio fiscale, importo di acquisti di beni e di servizi effettuati nell'anno d'imposta, se altro soggetto.

 

Attribuzioni (Doveri e poteri) dell'amministratore

L'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., ha l'obbligo di:

1. eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei Condomini e curare l'osservanza del Regolamento di Condominio;

2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3. riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione".

Doveri e poteri relativi all'osservanza del Regolamento di condominio e all'esecuzione delle delibere dell'Assemblea

Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex legge (art. 1130 comma 1 c.c.) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità. (Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 14735 del 26/06/2006)

Doveri e poteri relativi agli atti conservativi delle parti comuni

Non rientra tra gli atti che un amministratore può compiere senza autorizzazione dell'assemblea la stipula di un contratto di assicurazione sull'edificio, in quanto l'art. 1130 c.c., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi o condomini) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile: tra questi non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio.

Dunque l'amministratore per assicurare l'edificio (attività opportuna) dovrà chiedere ed ottenere, prima, l'approvazione dell'assemblea (Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 8233 del 03/04/2007)

 

Compenso

Il codice civile all'art. 1135 dispone che l'assemblea di condominio provveda alla conferma dell'amministratore e all'eventuale retribuzione. In base all'art. 1709 c.c. il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice. L'art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato, di conseguenza in base ad un'interpretazione analogica il compenso dell'amministratore si presume dovuto se il contrario non è verbalizzato dall'assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.